최근 압구정 등 고가주택 시장에서 낯선 거래 방식이 주목받고 있습니다.
“비슷한 가격의 집을 가진 사람끼리 아파트를 바꾸자."
이른바 "제자리 갈아타기"
자신의 집을 상대방에게 넘기고 상대방의 집을 받는 이른바 아파트 맞교환입니다.
쉽게 표현하면 같은 생활권을 유지하면서 집만 바꾸는 방식입니다.
그런데 멀쩡한 집을 왜 지금 바꾸려는 걸까요?
이유는 집이 아니라 세금입니다
정부가 발표한 2026년 세제개편안에 따르면,
1세대 1주택 장기보유특별공제는
2028년부터 보유보다 실제 거주기간을 더 중요하게 반영하는 방향으로 바뀔 예정입니다.
초고가주택에는 공제액 한도도 도입됩니다.
집을 오래 보유해 가격이 크게 올랐지만
실제 거주기간이 짧은 사람이나 양도차익이 매우 큰 고가주택 보유자는
개편 이후 공제 혜택이 줄어들 수 있습니다.
그래서 일부 집주인은 다음과 같은 방법을 검토할 수 있습니다.
- 제도 변경 전에 기존 집을 양도한다.
- 지금까지 쌓인 양도차익과 세금을 정산한다.
- 같은 생활권의 비슷한 집을 새로 취득한다.
압구정은 떠나고 싶지 않은데 기존 집은 지금 양도하고 싶다면,
조건이 맞는 집주인끼리 아파트를 교환하는 방법이 거론될 수 있는 것입니다.
하지만 반드시 알아둘 점이 있습니다.
집을 맞바꾼다고 세금이 사라지는 것은 아닙니다.
핵심만 차례대로 살펴보겠습니다.
이 글에서 확인할 내용
이 뉴스, 쉽게 말하면
정부는 2028년부터 1세대 1주택 장기보유특별공제를 보유기간보다 실제 거주기간을 더 중요하게 보는 방식으로 바꿀 계획입니다.
집을 오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧거나 양도차익이 매우 큰 고가주택 보유자는 개편 이후 공제 혜택이 줄어들 수 있습니다.
그래서 일부 집주인은 제도가 본격적으로 바뀌기 전에 기존 집을 양도해 세금을 정산하면서도 같은 생활권에 계속 머무는 방법을 검토하고 있습니다.
그중 하나로 거론되는 방식이 비슷한 가치의 아파트를 서로 바꾸는 아파트 맞교환입니다.
세금 제도가 바뀌기 전에 기존 집의 양도차익을 정산하면서도 압구정 생활권은 유지하려는 거래 방식이 주목받는 것입니다.
다만 맞교환도 세법상 양도와 취득에 해당할 수 있어 양도소득세와 취득세가 사라지는 것은 아닙니다.
먼저, 세금 제도가 어떻게 바뀔까?
정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안의 방향은 간단합니다.
오래 가지고만 있던 집보다
실제로 오래 거주한 집에 공제 혜택을 더 주겠다는 것입니다.
1세대 1주택자에게 적용되는 개편안은 다음과 같습니다.
| 양도 시기 | 보유기간 공제 | 거주기간 공제 | 최대 공제율 | 공제액 한도 |
| 2027년 | 연 4%, 최대 40% | 연 4%, 최대 40% | 최대 80% | 없음 |
| 2028년 | 연 2%, 최대 20% | 연 6%, 최대 60% | 최대 80% | 20억 원 |
| 2029년 이후 | 폐지 | 연 8%, 최대 80% | 최대 80% | 10억 원 |
즉, 2027년까지는 현행 방식이 유지되고 2028년부터 보유 공제는 줄고 거주 공제는 커집니다.
2029년부터는 보유기간만으로 받는 공제가 없어지고 거주기간만 반영됩니다.
공제율의 최대치는 80%로 유지되지만, 실제로 빼주는 공제액에는 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원의 한도가 생깁니다.
연합뉴스의 2026년 세제개편안 상세 보도
무엇이 가장 크게 달라질까?
- 오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 사람:
공제율이 크게 낮아질 수 있습니다. - 10년 이상 장기 거주한 사람:
최대 공제율 80%는 유지됩니다. - 양도차익이 매우 큰 초고가주택 보유자:
공제액 한도 때문에 최대 공제율을 채워도 실제 공제액이 제한될 수 있습니다.
왜 지금 집을 맞바꾸려 할까?
핵심은 세금이 없어지는 것이 아니라 양도 시점을 앞당기는 것입니다.
오랫동안 보유한 고가주택의 가격이 크게 올랐는데
실제 거주기간이 짧거나 공제액이 10억 원을 크게 넘을 것으로 예상되는 소유자라면,
개편 후보다 현행 제도가 적용될 때 양도하는 편이 유리한지 검토할 수 있습니다.
그런데 압구정의 생활권과 자산가치는 그대로 유지하고 싶다면 문제가 생깁니다.
- 기존 집은 제도 변경 전에 양도하고 싶다.
- 하지만 압구정이나 비슷한 생활권은 떠나고 싶지 않다.
- 마침 비슷한 가치의 집으로 옮기려는 상대방이 있다.
- 서로의 집을 교환하는 방안을 검토한다.
이것이 세제개편 소식과 맞교환이 함께 거론되는 이유입니다.
* 모든 맞교환이 이번 세제개편 때문에 발생한 것은 아니며, 실제 거래 목적은 당사자마다 다릅니다.
아파트 맞교환이란?
예를 들어 A씨와 B씨가 각각 비슷한 가치의 아파트를 가지고 있다고 가정해 보겠습니다.
A씨의 아파트 50억 원
↕ 교환
B씨의 아파트 50억 원
두 사람이 계약을 맺고 각자의 아파트 소유권을 상대방에게 넘기는 방식입니다. 두 집의 가치가 다르면 차액을 돈으로 정산할 수도 있습니다.
중요한 것은 이것이 단순한 ‘자리 바꾸기’가 아니라는 점입니다. 국세청은 매매뿐 아니라 교환으로 자산이 유상 이전되는 경우도 양도에 포함한다고 설명합니다. 따라서 A씨와 B씨는 각각 자신의 집을 양도한 사람으로 볼 수 있습니다. 국세청 양도소득세 개요
장기보유특별공제는 어떤 혜택일까?
오래 보유한 고가주택은 취득 당시보다 가격이 크게 오른 경우가 많습니다. 이런 집을 계속 보유하다가 나중에 팔면 오랜 기간 쌓인 양도차익을 한 번에 계산하게 됩니다.
한편 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간에 따라 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 현행 소득세법은 장기보유특별공제액을 양도차익에서 빼도록 규정하고 있으며, 1세대 1주택의 공제는 보유기간과 거주기간을 함께 반영합니다.
국가법령정보센터 소득세법 제95조
그래서 장기보유특별공제가 불리하게 바뀔 수 있는 보유자는 다음과 같은 선택을 검토할 수 있습니다.
- 현행 제도가 적용되는 시점에 기존 주택을 양도한다.
- 기존 주택에서 발생한 양도차익과 세금을 정산한다.
- 같은 생활권의 비슷한 주택을 새로 취득한다.
일반 매매로도 가능한 일이지만, 서로 조건이 맞는 집주인을 찾으면 맞교환 형태가 될 수 있습니다.
* 이것은 검토 논리일 뿐, 맞교환 자체가 절세를 보장한다는 뜻은 아닙니다.
10억에 산 집이 50억이 됐다면 세금은 40억을 기준으로 할까?
NO! 아닙니다.
50억 원 - 10억 원 = 40억 원이라는 계산은 가격이 얼마나 올랐는지 보여주는 단순 예시일 뿐입니다.
실제 양도소득세 계산에서는 다음 항목을 함께 따져야 합니다.
- 실제 취득가액
- 인정되는 필요경비
- 실제 양도가액 또는 교환가액
- 1세대 1주택 요건
- 보유기간과 거주기간
- 장기보유특별공제
- 양도소득 기본공제와 적용 세율
특히 1세대 1주택인 고가주택은 전체 양도차익을 그대로 과세하는 방식이 아닙니다.
국세청은 양도가액 중 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익을 별도 산식으로 계산한다고 안내합니다. 국세청 고가주택 세액계산요령
따라서 차익 40억 원 = 과세표준 40억 원 또는 40억 원에 세율을 바로 곱하면 된다고 설명하면 틀립니다.
맞교환하면 어떤 세금을 확인해야 할까?
1. 양도소득세
교환도 양도에 포함될 수 있으므로 각 집주인은 자신이 넘기는 주택의 양도차익을 계산해야 합니다. 현금이 오가지 않은 교환이라도 세금 검토가 필요합니다. 국세청 안내에 따르면 금전이 오가지 않는 교환에서는 자신이 넘겨준 자산의 가액이 양도가액 판단에 사용될 수 있습니다. 실제 신고가액은 계약 내용과 객관적인 시가 자료 등을 바탕으로 개별 검토해야 합니다. 국세청 양도소득금액 계산명세서 안내
2. 취득세
상대방의 주택 소유권을 새로 넘겨받는 것은 취득에 해당할 수 있으므로 취득세도 검토 대상입니다. 보유 주택 수, 주택 가격, 조정대상지역 여부와 거래 구조에 따라 적용 내용이 달라질 수 있습니다.
3. 거래 과정의 비용
세금 외에도 등기 비용, 법무 비용, 중개보수, 감정평가 비용 등이 발생할 수 있습니다. 두 주택의 가격이 다르면 차액 정산 방식도 계약서에 명확히 남겨야 합니다.
발표됐다고 바로 시행되는 걸까?
정부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표했습니다. 따라서 현재는 단순한 시장 소문이나 검토설을 넘어 정부안의 내용과 연도별 계획이 공개된 상태입니다.
세제개편안이 발표되더라도 곧바로 현행법이 바뀌는 것은 아닙니다. 법률 개정이 필요한 내용은 국회 심의·의결과 공포를 거쳐야 하며, 최종 법률의 시행일과 적용 대상도 확인해야 합니다.
따라서 표현도 구분해야 합니다.
“정부 세제개편안에 따르면 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원의 공제액 한도가 도입될 예정이다.”
맞교환이 정말 절세가 될까?
한마디로 답하면 사람마다 다릅니다.
기존 주택을 지금 양도하면 현재 시점의 양도소득세가 발생할 수 있고, 새 주택을 받으면 취득세와 거래 비용이 생깁니다. 새 주택은 보유기간과 거주기간을 다시 따져야 하므로 향후 공제 요건에도 영향을 줄 수 있습니다.
또 교환가액이 시가와 크게 다르거나 특수관계인 사이의 거래라면 과세 문제가 더 복잡해질 수 있습니다. 단순히 ‘취득가액을 높여 미래 세금을 줄인다’는 한 가지 효과만 보고 유불리를 판단해서는 안 됩니다.
맞교환은 세금을 피하는 거래가 아니라, 지금 세금을 정산하고 새 주택을 취득하는 거래에 가깝습니다.
이 포스팅은 일반적인 제도 설명이며 개별 세무 판단을 대신하지 않습니다. 고가주택 교환은 금액과 사실관계에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로 계약 전에 세무사와 법률 전문가에게 거래 구조와 세액을 확인하는 것이 안전합니다.
* 이 포스팅은 일반적인 제도 설명이며 개별 세무 판단을 대신하지 않습니다. 고가주택 교환은 금액과 사실관계에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로 계약 전에 세무사와 법률 전문가에게 거래 구조와 세액을 확인하는 것이 안전합니다.